Decidir si comprar o alquilar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes. En México, el alza de precios y las tasas hipotecarias superiores al 10 % han complicado la elección. A continuación encontrarás un análisis breve de los costos actuales y las principales ventajas y desventajas de cada opción.
Panorama del mercado (2024‑2026)
- Precios al alza: los terrenos subieron 139 % y la vivienda 63 % entre 2005 y 2023. En 2022 el metro cuadrado en Ciudad de México promediaba 19 151 MXN y en colonias céntricas superaba 40 000 MXN.
- Inversión y salarios: los precios aumentaron 58,4 % de 2016 a 2022 mientras los ingresos solo 4,1 %. Un crédito para una casa de 2 M MXN necesita pagos mensuales de alrededor de 20 000 MXN y un ingreso cercano a 60 000 MXN.
- Hipotecas: una hipoteca de 2 M MXN con 20 % de enganche tiene mensualidades entre 21 740 y 27 258 MXN a 10 años; a 15 años bajan a 17 788 – 23 746 MXN.
- Rentas: para finales de 2025 el promedio de renta en CDMX será de 21 000 MXN al mes; la media nacional para departamentos ronda los 16 600 MXN y las casas 10 000 MXN. En Guadalajara el alquiler de un departamento de dos recámaras está cerca de 12 000 MXN y en Monterrey 11 500 MXN.
- Regla del 30 %: los expertos recomiendan que la renta o la hipoteca no superen 30 % del ingreso; por ejemplo, quien paga 25 000 MXN de renta debería ganar al menos 75 000 MXN.
Ejemplos de costos
Para visualizar la diferencia entre comprar y rentar, la siguiente tabla resume varios escenarios reales. Los montos son aproximados y pueden variar según el crédito y la ubicación.
| Escenario | Costo inicial | Mensualidad aproximada | Comentarios |
|---|---|---|---|
| Hipoteca de 2 M MXN a 10 años | 20 % de enganche (~400 000 MXN) | 21 740 – 27 258 MXN | Tasas 10,5 – 14,2 %. Se pagan entre 2,6 y 3,3 M MXN en total. |
| Hipoteca de 2 M MXN a 15 años | 20 % de enganche | 17 788 – 23 746 MXN | Las mensualidades son menores, pero el monto total a pagar es mayor. |
| Renta promedio CDMX 2025 | Depósito + primer mes | ≈ 21 000 MXN | El rango en CDMX va de 2 700 a más de 125 000 MXN. |
| Renta promedio nacional | Depósito + primer mes | Departamentos ≈ 16 600 MXN; casas ≈ 10 000 MXN | En ciudades como Guadalajara o Monterrey se rentan departamentos de dos recámaras por 12 000 y 11 500 MXN al mes. |
Comprar: puntos clave
Ventajas
- Patrimonio y plusvalía: cada pago aumenta tu patrimonio y las propiedades bien ubicadas tienden a apreciarse. Un inmueble también puede rentarse para generar ingresos pasivos.
- Estabilidad: tener vivienda propia te protege de aumentos de renta y te permite personalizarla. Además, algunos intereses hipotecarios son deducibles de impuestos.
Desventajas
- Costo inicial alto: necesitas un enganche de al menos 10 % del valor y gastos notariales. Una casa de 6 M MXN, por ejemplo, requiere 600 000 MXN de entrada.
- Cuotas elevadas: las hipotecas actuales rondan 10 – 14 % de interés, lo que significa mensualidades altas y un pago total que puede duplicar el valor inicial.
- Responsabilidad de mantenimiento: el propietario paga reparaciones, impuestos y seguros.
Rentar: puntos clave
Ventajas
- Flexibilidad: es más fácil mudarse de ciudad o de colonia. Solo pagas depósito y primer mes.
- Menos responsabilidad y costos iniciales: el propietario cubre la mayoría de las reparaciones. No necesitas un gran ahorro para empezar a rentar.
- Posibilidad de invertir la diferencia: si la renta es menor que una hipoteca, puedes invertir la diferencia y hacer crecer tu dinero, aunque los rendimientos deben ser realistas.
Desventajas
- Sin patrimonio: el dinero de la renta no se recupera y no construye capital.
- Incertidumbre y restricciones: el contrato puede no renovarse y el arrendador puede subir la renta. Tampoco puedes realizar cambios importantes sin autorización.
Comparación de ventajas y desventajas
La siguiente tabla resume algunos aspectos clave y cómo impactan al comprar o rentar:
| Aspecto | Comprar | Rentar |
|---|---|---|
| Estabilidad | Tienes un lugar fijo sin aumentos de renta. | El contrato puede terminar y la renta puede subir. |
| Patrimonio | Construyes plusvalía y puedes alquilar tu propiedad. | No se genera patrimonio; la renta no se recupera. |
| Costo inicial | Alto: enganche y gastos notariales . | Bajo: depósito y primer mes. |
| Mantenimiento | A cargo del propietario (incluye reparaciones e impuestos). | El arrendador cubre gran parte del mantenimiento. |
| Flexibilidad | Menor; vender la casa lleva tiempo y puede ser complejo. | Alta; es más fácil mudarse. |
| Beneficios fiscales | Deducción de intereses reales en algunos créditos. | No aplica (el inquilino no puede deducir la renta). |
¿Comprar o rentar?
- Compra si planeas quedarte al menos 7 – 10 años en la misma ciudad, tienes estabilidad económica y una relación precio/renta razonable (el precio de la casa dividido entre la renta anual debe ser 15 – 20). Una renta de 16 000 MXN para un departamento de 2 M MXN da una relación de 10,4; comprar puede ser conveniente en ese caso.
- Renta si necesitas movilidad, todavía no tienes ahorro para el enganche o si la relación precio/renta es alta (por ejemplo, una casa de 6 M MXN que se renta en 30 000 MXN tiene un ratio de 16,7). Recuerda no destinar más de 30 % de tu ingreso a vivienda.
Consejos finales
- Analiza tus finanzas: calcula ingresos, gastos y ahorro disponible. Evalúa si puedes pagar el enganche y la hipoteca sin comprometer tu liquidez.
- Estudia el mercado local: compara precios de venta y renta en la zona donde quieres vivir, revisa tasas de interés y proyecciones de plusvalía.
- Evita mitos: rentar no siempre es “tirar el dinero”. Comprar sin planeación puede ser más costoso. Usa la regla del 30 % y calcula la relación precio/renta antes de decidir.
- Pide asesoría: consulta a expertos inmobiliarios y revisa la situación legal de la propiedad antes de firmar contratos.
En resumen, comprar ofrece estabilidad y creación de patrimonio pero exige capital y compromiso. Rentar brinda flexibilidad y menores barreras de entrada, aunque no te deja un activo. La mejor elección depende de tu horizonte temporal, tu capacidad financiera y las condiciones del mercado.
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